Cláusulas Abusivas en el Préstamo Hipotecario

¿QUÉ SON LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS Y CUÁNDO PUEDO RECLAMAR?

Las cláusulas abusivas son cláusulas predispuestas unilateralmente por la entidad financiera sin prestar un debido asesoramiento o sin informar debidamente de las consecuencias que tendrá para consumidor o firmante del contrato.

Hablamos sobre la abusividad cuando el contrato es firmado entre un profesional (banco) y un consumidor (el deudor), y el profesional se “aprovecha” de su situación de superioridad para hacer firmar una cláusula abusiva, o una cláusula que en cualquier otra circunstancia, el consumidor no hubiera firmado. Un claro ejemplo es la cláusula suelo en un préstamo hipotecario, caso en el que si el consumidor no firma, el banco no le concede el préstamo hipotecario. En este caso hablamos de imposición de las cláusulas, algo que nuestra normativa de protección al consumidor y las Directivas europeas se han encargado de determinar que existe una clara abusividad.

Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han encargado, en los últimos años, de recordar que, cuando se trata de consumidores, éstos deben de recibir un trato superior y plus de información.

Veamos a continuación algunos ejemplos de cláusulas abusivas:

LA CLÁUSULA SUELO Y DIFERENCIALES DE INTERÉS ABUSIVOS

La cláusula suelo ha sido, sin duda, una de las cláusulas abusivas más utilizadas por las entidades. ¿El objetivo? Asegurarse por parte del banco una remuneración mínima en caso de bajada de tipos de interés.

En el caso de las cláusulas suelo, el banco limita el tipo de interés, por lo que cuando el Euribor baja (como actualmente, que está en negativo), el interés del préstamo no baja (permanece fijo en el tipo “mínimo” preestablecido por la entidad). La entidad financiera vende un préstamo variable, cuando en realidad se convierte, con la bajada del tipo de interés, en un préstamo fijo, causando un grave perjuicio al consumidor. Un perjuicio que, de haber estado bien informado y no haber primado por el banco sus propios intereses, no se hubiera dado. Por ello, y en estos casos, el consumidor puede reclamar la nulidad de la cláusula suelo, por falta de información y falta de transparencia bancaria, así como el retorno de todo lo pagado de más por la aplicación de esta cláusula suelo.

Muy unido al concepto anterior, en los últimos tiempos, y debido a las bajas tasas de tipo de interés Euribor (que hemos dicho, está en negativo), se está utilizando una nueva modalidad de “cláusula suelo” por parte de la entidad, y que consiste en establecer un diferencial muy alto, para así asegurarse una remuneración en el pago de intereses del préstamo al consumidor. Por tanto, hablamos de una cláusula suelo encubierta, pues se establece un préstamo variable referenciado al Euribor, pero añadiendo siempre un diferencial tan alto que, en una situación de libre mercado, se debe considerar abusiva.

Por ello, si tienes un diferencial superior a 2 puntos en tu hipoteca, te recomendamos que acudas a un especialista en derecho bancario para que pueda revisar tu escritura de préstamo hipotecario y pueda determinar si tienes un diferencial abusivo. De ser así, podrías reclamar la nulidad del diferencial (por lo que tu préstamo quedaría referenciado a un tipo Euribor sin diferencial) y recuperar las cantidades abonadas de más durante la vida del préstamo amortizado.

LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Actualmente, y debido al cambio legislativo, tenemos claro quien tiene que asumir los gastos de la hipoteca. No obstante, ¿qué pasa con los gastos hipotecarios abonados con anterioridad a enero de 2019 en los préstamos hipotecarios? Pues la respuesta nos ha dado el mismo Tribunal Supremo en varias sentencias, así como los jueces de nuestro país.

Los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación son los gastos que tradicionalmente siempre ha pagado el consumidor, pero que, gracias al criterio de nuestros tribunales de los últimos años, pueden ser reclamados.

            ¿Y qué plazo de reclamación de los gastos existe? La respuesta es clara y no ofrece dudas desde un punto de vista legal, a pesar de que parece haberse creado bastante confusión en este sentido: no existe caducidad ni prescripción de la acción de nulidad. Tal como ha dictado nuestro Tribunal Supremo, la acción de nulidad y declaración de abusividad no tiene plazo. Por tanto, a pesar de que tu préstamo hipoetcario sea del año 2000 o de 2018, se puede reclamar.

LAS TARJETAS REVOLVING

Las tarjetas revolving es un método que utilizan las entidades financieras para ofrecer liquidez inmediata a los consumidores, a cambio de un alto precio, que en muchas ocasiones es ocultado por el banco: un interés abusivo y usurero.

Fue el Supremo quien, a través de la sentencia 628/2015, de 25 de noviembre, falló por primera vez sobre las llamadas tarjetas revolving, y estableció criterios para determinar si los intereses de las tarjetas pueden ser o no abusivos.

Más recientemente el Tribunal Supremo, en una sentencia pionera del pasado 4 de marzo de 2020 declaró la nulidad de un contrato de tarjeta revolving por tener un interés muy elevado, alegando que se trataba de un interés totalmente fuera de mercado, y fijó que cualquier tarjeta con un interés superior al 20% es abusiva.

Por ello, si has contratado una tarjeta revolving con tu banco que te cobra un interés de más de un 20%, puedes reclamar su nulidad.

CLÁUSULA DE RENUNCIA A RECLAMAR

La renuncia a ejercitar acciones legales de reclamación judicial de cláusulas abusivas es también una práctica habitual entre las entidades financieras.

El Tribunal Supremo recientemente, en su sentencia de fecha 49/2021, de 4 de febrero, ha declarado la abusividad de una cláusula asuelo y también de un acuerdo posterior en el que el deudor firmó una renuncia a ejercitar acciones legales de reclamación.

Si tienes una cláusula abusiva y además la entidad financiera te ha hecho firmar una renuncia a acciones legales, significa que tienes una doble cláusula abusiva. La renuncia a ejercitar acciones legales es un contrato abusivo cuando se trata de un consumidor, y además, trata de encubrir una mala praxis bancaria como es la firma de cláusulas abusivas.

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