La Cláusula Rebus Sic Stantibus en los alquileres y el COVID-19

La pandemia mundial ha sacado a relucir conceptos jurídicos que estaban un poco guardados en el cajón legal, como es el caso de la ahora tan famosa “cláusula rebús sic stantibus”.

¿QUÉ ES LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS?

Esta cláusula se utiliza en derecho cuando se dan circunstancias excepcionales que pueden hacer que una norma o pacto cambien su uso o aplicación, por causa de estas circunstancias.

De hecho, el tenor literal del rebús sic stantibus significa “mientras continúen así las cosas”. De esta manera, aplicado a los contratos entre dos partes, significará que éstos podrán ser revisados siempre que existan circunstancias excepcionales (tal como es, lamentablemente, una pandemia mundial).

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN LOS ARRENDAMIENTOS

Este instrumento jurídico lo que intenta es establecer un equilibro de prestaciones contractuales. Es decir, que una de las dos partes no se vea beneficiada por la situación. Un claro ejemplo que hemos tenido que vivir durante el Coronavirus han sido los alquileres: mientras que por ejemplo los negocios se han mantenido cerrados (perjuicio del inquilino o tenedor del negocio), el propietario del local tenía “derecho” a cobrar el mismo alquiler (beneficiario).

LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS Y EL COVID-19

Desde que empezó la pandemia mundial, muchos han sido los ámbitos en los que se ha analizado y cuestionado la aplicación de esta cláusula. La razón está más que clara: el Covid -19 si una cosa ha desatado han sido perjuicios y claros desequilibrios entre partes contractuales.

A pesar de que, como en todos los casos, se tiene que hacer un análisis detallado de cada asunto en cuestión, los tribunales ya se han encargado de sentar unas bases y requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

REQUISITOS PARA APLICAR LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Ha sido el mismo Tribunal Supremo el que ha establecido y numerados los requisitos para poder aplicar esta cláusula, y que son los siguientes:

1. Que exista una modificación extraordinaria de las circunstancias. Es decir, que ocurra una circunstancia, tal como es una pandemia mundial, de gran calibre o importancia. Los tribunales entienden que se da esta circunstancia cuando podemos concluir que, de haber conocido las partes este hecho, no hubieran formalizado un contrato.
2. Que exista una desproporción desorbitarte entre las prestaciones.
3. Que las circunstancias se califiquen como i
4. Que no exista otro medio de reequilibrio. Es decir, podremos aplicar la cláusula en caso de que no exista otro remedio (o no haya previsión contractual entre las partes).
5. Duración del contrato. Para que se pueda aplicar será conveniente que el contrato al que nos referimos tenga una larga duración.

JURISPRUDENCIA Y CRITERIOS JUDICIALES

Existen ya casos y sentencias judiciales en los que se ha aplicado la cláusula rebús sic stantibus con motivo del Covid-19. Nos referimos a uno de los casos más recientes a través del Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona, que en un contrato de arrendamiento de industria, ha emitido sentencia en el que obliga y condena al arrendador a rebajar la renta y demás gastos en un 50%, con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021. Ello significa que todo lo que ha pagado de más desde estas fechas tendrá que ser abonado por el propietario del local.

La aplicación de normativa y medidas por parte de los gobiernos (recordemos la de la rebaja de alquileres comerciales hasta en un 50%) muchas veces no ha sido respetada por los propietarios de los locales, obligando a los inquilinos a tener que acudir a los tribunales, alegar la cláusula rebús sic stantibus, y recuperar todo lo abonado de más a causa de la pandemia.

NEGOCIACIÓN PREVIA A ACUDIR A LOS TRIBUNALES

Antes de acudir a presentar una demanda, es altamente recomendable entablar primero una negociación para así poder evitar acudir ante los tribunales. Para ello, se recomienda la intervención de un abogado especialista que pueda dirigir la negociación. Y en los casos que esta negociación no ha llegado a buen puerto, no queda más opción que presentar un procedimiento judicial, siendo luego condenado el propietario, en caso de sentencia favorable, a abonar las costas e intereses por el hecho de haber llegado hasta los tribunales.

ABOGADOS ESPECIALISTAS EN CORNELLÁ DE LLOBREGAT

En Batlle Ferrer Abogados somos un despacho de abogados en Cornellá especialistas con experiencia de 10 años en el sector legal y llevando procedimientos judiciales de reclamaciones contractuales. En caso de que te encuentres en una situación de desequilibrio contractual derivada del Coronavirus, no dudes en contactar con nosotros, que sin ningún compromiso nuestros abogados civilistas analizarán tu asunto y te aconsejaremos los pasos a seguir.